전세→월세 전환율 10% 초과는 불법! 거부하는 법

전세 계약 만료 3개월 전, 집주인이 "전세금 1억을 월세 100만 원으로 바꾸자"고 제안했다면? 이건 불법입니다. 법으로 정해진 전월세전환율 10%를 초과하기 때문입니다.

이 글에서는 전월세 전환율 계산법부터 집주인의 불법 요구를 거절하는 법적 대응까지 알려드립니다. 전환율을 직접 계산하고 싶다면 전월세 전환율 계산기를 활용하세요.

전월세전환율 10%, 법으로 정해진 기준입니다

전월세전환율이란 전세금을 월세로 바꿀 때 적용하는 이자율 개념입니다. 주택임대차보호법에 따라 연 10%를 초과할 수 없습니다 (2026년 기준).

쉽게 말해, 전세금 1억 원을 월세로 전환할 때 월 83만 원(연 1,000만 원 ÷ 12개월)을 초과하면 불법입니다. 그런데 많은 집주인들이 이를 모르거나 무시하고 월 100~120만 원을 요구하는 경우가 많습니다.

💡 핵심 공식

적정 월세 = (전세금 - 월세 보증금) × 10% ÷ 12개월

예: 전세금 1억 원 → 보증금 3,000만 원 + 월세로 전환 시
(1억 - 3,000만) × 10% ÷ 12 = 약 58만 원

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법적 근거:
주택임대차보호법 제7조의2에 따라 전환율 상한은 연 10%입니다. 이를 초과하는 계약은 무효이며, 세입자는 초과분을 돌려받을 수 있습니다.
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적용 대상:
모든 주택 임대차에 적용됩니다. 아파트, 빌라, 오피스텔, 단독주택 모두 해당되며, 상가나 사무실은 제외됩니다.

많은 세입자들이 집주인의 요구가 불법인지 모르고 그대로 수락하는 경우가 많습니다. 실제 사례를 통해 확인해보겠습니다.

집주인이 10% 초과 전환율을 요구하면 즉시 거절하고 다음 4단계로 대응하세요.

1.
서면으로 법적 기준 안내:
집주인에게 내용증명 또는 카카오톡 메시지로 다음 내용을 전달하세요:
"주택임대차보호법 제7조의2에 따라 전월세전환율은 연 10%를 초과할 수 없습니다. 현재 요구하신 월세 XX만 원은 연 XX%로 법을 위반합니다. 법적 기준인 월 XX만 원으로 재협상을 요청드립니다."
2.
주택임대차분쟁조정위원회 신청:
집주인이 계속 불법 요구를 하면 지방자치단체 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 하세요. 무료이며, 평균 1~2개월 내 해결됩니다.
신청 방법: 해당 구청·시청 홈페이지 → 임대차분쟁조정 메뉴 → 온라인 신청
3.
법률구조공단 무료 상담:
대한법률구조공단(국번없이 132)에 전화하면 무료로 법률 상담을 받을 수 있습니다. 소득 기준 충족 시 소송 비용도 지원받을 수 있습니다.
4.
최종 수단: 소액사건 소송:
조정이 실패하면 소액사건심판으로 소송을 진행할 수 있습니다. 초과 징수한 월세를 돌려받을 수 있으며, 승소 시 소송 비용도 집주인이 부담합니다.
예: 월 50만 원씩 1년간 과다 징수 → 총 600만 원 반환 청구 가능

💡 실전 팁

집주인과의 모든 대화는 카카오톡이나 문자로 남기세요. 나중에 소송 시 증거로 사용할 수 있습니다. 전화 통화는 녹음하고, 중요한 내용은 문자로 재확인하세요.

법적으로는 10%가 맞지만, 현실적으로 타협이 필요한 경우도 있습니다. 다음 상황에서는 유연한 협상을 고려할 수 있습니다.

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집주인이 인테리어·수리를 해준다면:
도배, 장판, 싱크대 교체 등 수리 비용 200~300만 원을 집주인이 부담하는 조건으로 월세를 5~10만 원 더 내는 협상도 가능합니다.
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재계약 기간을 3년 이상으로 보장받는다면:
2년 계약보다 3~4년 장기 계약을 보장받는 조건으로 월세를 소폭 올리는 것도 고려할 수 있습니다.

다만, 어떤 경우에도 연 12%를 초과하는 전환율은 절대 수락하지 마세요. 이는 명백한 불법이며, 나중에 문제가 생길 수 있습니다.